“乡村振兴”政策研究—集体建设用地建设租赁住房的北京融资模式分析
一、集体建设用地建设租赁住房的前端和后端融资政策
十九大报告指出要加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
（一）前端融资的两种模式
2017年8月原国土资源部、住房城乡建设部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号，以下简称“方案”），确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市作为第一批试点，可以突破原来法律政策规定，利用集体建设用地开展租赁住房建设。根据《方案》，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
在此情形下，自行开发运营与联营、入股的优劣对比如图：
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方式 |
主体 |
做法 |
优势 |
劣势 |
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自行开发运营 |
村镇集体经济组织 |
集体经济组织自行解决资金 |
项目控制权在集体经济组织手中 |
集体经济组织自有资金相对有限，且不易获得融资或融资较少 |
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联营、入股 |
村镇集体经济组织与开发企业 |
集体经济组织、开发企业共同解决项目资金 |
开发企业自有资金较丰厚，且融资相对容易 |
开发企业拥有更强的话语权，集体经济组织利益有所让步 |
（二）后端融资模式
2018年4月24日中国证券监督管理委员会、住房和城乡建设部联合发文《关于推进住房租赁资产证券化的相关通知》，提出：优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。资产证券化作为后端融资政策在建设租赁住房时起着重要的作用。
资产证券化的首要要求：有稳定的现金流。该通知明确要求，产权清晰，工程质量符合要求，按照规定办理住房租赁登记备案手续，能产生持续稳定现金流的企业，可以申请租赁资产证券化业务。
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方式 |
主体 |
做法 |
优势 |
劣势 |
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住房租赁资产证券化（REITs） |
房企、金融机构 |
将租赁住房资产与原公司隔离，形成资金池，将资金池设计成产品进行发售，将房屋租金作为还本付息的保障 |
实现房企投融退的完整闭环，有利于降低房企杠杆率，实现风险管控，有利于建立长期有效的市场机制 |
项目收益不确定，因是以未来现金流作为还本付息手段，受到市场环境制约。投资期限长。产品融资规模大，而租赁收益属于长期收益，因而对于投资者而言，短期无法实现本金和利息的回收。 |
此前，万科、保利地产、泰禾集团等多家房企已经发行或拟发行长租公寓的资产证券化产品。
二、试点区关于集体建设用地建设租赁住房的融资方案
2018年1月16日，国土资源部、住房和城乡建设部发布了《关于沈阳等11个城市用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》已原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
到目前为止，直到2018年5月9日，北京市住建委同金融管理部门，确定了国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行的具体融资方案。他们将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款，设置宽限期。宽限期内只还利息不需还本，且建设期内利息可用贷款偿还。运营期可根据项目出租率情况设置灵活的还本付息计划。贷款利率根据借款人、担保人及项目情况，在基准利率基础上综合确定。贷款金额最高可达项目总投资的80%。项目取得建设项目用地预审意见、立项批复文件、规划意见、项目占地批复、环评批复等文件后即可申请贷款，申请材料齐全的情况下，20-40个工作日即可获批。项目取得施工许可证后银行放款。贷款额度方面，各银行均表示可优先安排足够额度，保障集体土地建设租赁住房融资需求。
由此看来，北京的融资模式较《方案》中提及的村镇集体经济组织自行开发运营和村镇集体经济组织与开发企业联营、入股模式更具操作性，是对自营开发模式和联营、入股模式的细化。其申请条件也较为简单，符合银行评级条件、取得前期相关的审批文件即可，贷款金额视借款人、担保人及项目情况。
但是，除北京外，其余十个试点区皆未出台关于集体建设用地建设租赁住房的融资方案。
三、融资开发模式的前景选择
综合上述融资模式的优势、劣势，结合北京最近新出的融资方案。将前期融资与后期融资结合起来，前期融资无论是采取村镇集体经济自行开发向银行贷款，还是村镇集体经济组织与开发企业组成项目共同体向银行贷款，后期融资均采用资产证券化融资方式，对建设租赁住房不失为一个较为稳妥的方法。
站在村镇集体经济组织的角度看，一方面村镇集体经济组织自有资金有限，要想获得更多的融资，又不想受限于与开发企业共同开发时，由开发企业掌握过多的话语权。北京模式的好处在于，在相应的审批文件齐全的条件下，很快即可获得银行融资。在租赁住房建成后，可将整个租赁住房项目打包进行资产证券化，获得足够的融资，减轻村镇集体自有资金的负担。
站在开发企业的角度看，其在项目配套设施的完善、租客引流、后期运营等方面具有村镇集体经济组织不可比拟的优势。若村镇集体经济组织和开发企业合作，不仅前期能从银行融得较多的资金，租赁住房建成后，采取资产证券化模式，可使企业短期内快速回笼资金，有充足的现金流，实现房企投融退的完整闭环，有利于降低房企杠杆率，实现风险管控。而且对整个项目来说，其运营优势也较明显，盈利能力会较村集体经济组织有明显提升。
需要注意的是，北京模式银行提供贷款的主体是农村集体经济组织和与国企合作的联营公司。此外，采用资产证券化模式时若租金太低，甚至比一年定期基准利率的1.5%还低，是很难吸引到社会融资的，这就需要合理地设计资产证券化产品。
